TOP10追及结局预演三家分十谁是年度庄家

撰文 | 刘婷

修改 | 张晓蕊

规划 | 宫城

间隔2020年仅剩余25天，房企出售年终榜决战进入“了解考”。与TOP5头部房企的剧烈赶超比较，TOP10队伍的追及与卡位热度不减。

据克而瑞榜单 ，进入到本年9月后，参看全口径和权益出售金额两榜单，世茂、龙湖、华润轮流坐庄NO.10的标杆位。三家“分十”，替换轮换卡住了第9至第11名。

在最近发布的克而瑞《2019年1-11月中国房地产企业出售TOP100排行榜》中，全口径以及权益出售金额的第9以及第11名依旧是这三张面孔。除了轮流坐庄，这一队伍有个明显的特色则是，成绩距离小。

在1-11月出售全口径榜单中，第9名世茂房地产以16.3亿元成绩优势抢先这以后追击的华润置地。而在一起期的权益出售榜单中，龙湖集团以1000万出售额抢先华润置地，仅相差一线城市的一套房。

距离弱小，排名咬得紧，使得这一组其他追击战在最终一个月颇具亮点。一个有意思的旁边面是，“追及三人组”自带明显的特性标签。他们分别是，“稳字当头”的民企龙湖、要“追回逝去五年”的闽系房企世茂以及调控下正当时的央企华润。

时刻急迫，可能性至少三个，But，NO.10 只要一个。

出售榜单的“追及问题”

有的先，有的后，有的加速度，出售榜单里的“追及问题”，不比奥数里的简略。

克而瑞研究中心榜单数据闪现，前11月，世茂以全口径出售额2277.3亿位居第九；华润置地以2261亿居第十，差额仅为16.3亿元。

在11个月前的2018年全年出售榜单中，T0P10门槛的卡位规范仍是另一番光景。彼时，第9名华润置地和第11名世茂之间尚有345亿的距离。

数据来历：克而瑞

番位洗牌背面，也折射出风格悬殊的房企在职业周期里的不同战略。

世茂是周期里的 ”新时机主义者”。世茂集团总裁许世坛曾说，方针收紧时，小开发商遇到资金关卡，负债过重的大房企会出问题，此刻正是世茂的时机。“世茂的方针是增速比同规划企业快。”

本年1-11月全口径出售榜单中，世茂房地产从第11名跃上第9。前11月，世茂出售额同比添加47%，是前十阵营中增速最快的房企。

华润置地董事局主席唐勇就任后，他企图带领公司撕掉“保存”的标签，建议排位赛冲击。前11月，华润置地稳守前十防地，从未跌出。

规划野心体现在价格上。本年上半年，华润置地的出售均价为18983元/平米，7-10月均价为17616元/平米，跌落1367元/平米，在其开展进程中较为稀有。

造血赛道

阶段性的成绩排行榜单反映状况，而造血才能决议潜力。

央企华润凭借着融资优势在土地市场上活跃补仓。本年华润置地拿地的特色是：拿他人不敢拿的地，出他人出不起的价。

1月份，华润中信万得联合体历经526轮竞价，以58.2亿元成功竞得上海静安商办地块；11月，华润置地历经2小时、32轮的剧烈比赛，斥资45亿摘下东莞总价地王。

当华润置地在揭露市场上厮杀时，世茂正在瞄准收并购时机。从3月开端，世茂房地产在80天里接盘了近20个项目，总收买金额挨近200亿元。上半年，世茂的新增货值中，72%来自收并购。

土地为房企造血，资金则是造血干细胞。融资逐步收紧，检测房企“吸金”才能的时刻到了。

身为央企的华润置地，本年抛出多种融资方案，包含配股融资、银团告贷、中期收据等。据锋面News不完全统计，本年至今华润置地已获取融资超越366亿元。

华润置地快速将资金用于规划的扩张。10月22日，其发布了一则“先旧后新”的配股融资布告。此次配股融资所得净额约为67.2亿港元，其间60.5亿港元用于置办土地。

财政才能比肩央企的龙湖在融资环境趋冷之后，本钱优势闪现。本年2月下旬，龙湖揭露发行2019年第一期公司债券，发行规划共22亿元的五年期债券和七年期债券，票面利率分别为3.99%和4.7%。7月，龙湖发行20亿住宅租借事项公司债券，五年期债券利率低至3.9%，七年期利率为4.67%。

融资回合的比拼中，在当期排行榜中占有成绩优势的世茂，站在华润和龙湖身旁有些失容。上半年，世茂的融资本钱为5.6%，华润置地和龙湖分别为4.45%和4.56%。

在告贷方面，世茂更依靠外币告贷。上半年的告贷余额共1155亿元，其间约57%为外币告贷。在金融环境充溢不确定性的当下，汇兑丢失的危险添加。

加速度的B面

加速度也有阻力。

收并购，是世茂规划赶超的注脚。许世坛曾泄漏，收并购的土地能在更短的时刻内转化出售，本年上半年收买的土地将在下半年入市。这也是世茂下半年得以发力的根本原因之一。

但收并购带来潜力的一起，也导致权益面积下降。上半年，世茂新增建面权益份额为60%，2016年该数值为81%，这直接影响未来盈余预期和对项目的把控。

此外，扩张导致负债走高。本年上半年，世茂负债总额约3047亿元，同比添加32.5%。其间，活动负债总额约2143亿元，同比添加39%。世茂的资产负债率也在走高，上半年资产负债率为73%，在职业中尚可，但创下其近三年新高。

大手笔融资和大规划拿地后，华润置地的负债也随之走高。2019年中期成绩陈述数据闪现，华润置地的总负债现已超越5300亿元，半年时刻总负债上升了620亿元。

一起，土储扩张检测华润置地对项目的运营才能。本年，华润置地城市地图扩展至75个，新进入张家口、汕尾、宜宾、宜昌、崇左等三四线城市。棚改货币化安顿份额下谐和调控方针频出，三四线的需求能否支撑有待调查。

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