香港楼市带血的馒头深度

深度 - RESEARCH-

始辉煌，终辉煌，几度沉浮为利往。

最抗跌的香港楼市也撑不住了。

11月29日，香港差饷物业估价署公布了最新楼市数据：今年10月份香港私人住宅售价指数降到了376.1点，按月下跌了1.34%，实现连跌5个月。

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的确跌了

最近，有港媒曝料：香港尖沙咀一套复式豪宅，先从1.4亿港元跌至1亿，减价4000万港元。

如此程度大放血令人心疼。

图片来自：网络

更早一次“豪宅甩卖”是在今年8月，何文田半山一号一套实用面积1,567平方尺的房子（约150㎡），原本定价3,500万，后来降了350万才卖出去，比市场价低了10%。

豪宅市场屡次受挫，令外界震惊：如今香港最稳如泰山的豪宅市场也挺不住了？事实上，香港豪宅价格的确慢慢的开始下跌。

多个方面数据显示，今年前10月香港豪宅成交量为2375宗，较去年前10个月的3363宗下滑29.4%；成交总额约1183.36亿元，同比下跌18.1%。

接下来看看香港近期楼市情况：

近日，香港一块号称“地王”地块被流拍了！

这是启德C区的一块地，今年年初，香港政府曾经以1.29万/平方尺的高价拍卖（总价值111.24亿港币）

当时这块地皮，被封为了“地王”。

启德C区地块，图片来自：香港01

令人尴尬的是，这块地王成交没两天，就被买家高银金融退货。后来重新招标，长实、鹰君、新地……一众地产大佬全去竞标了，结果没有一家出到政府定下的最低价，最终只能宣布流拍。

土地流拍背后，折射出买家对于市场的消极态度。

REA集团旗下的物业多元化买卖及租赁楼盘资讯的多媒体平台Squarefoot公布2019年下半年香港房地产市场前景分析结果，反映港人看淡楼市前景。

有56%受访者在进行调查时认为楼价将在未来六个月内下跌，料整体楼市或跌12.8%，相对上半年调查中只有8%人估计楼市将于未来半年下跌，及上半年预期升楼市升11%；

受访市民在六个月内对本地楼市信心出现逆转，负面情绪酝酿降低买家入市意欲；有九成受访者依然认为香港楼价太高。且楼市弥漫负面气氛压抑本地买家入市意欲。

11月17日，香港地产发展商华懋集团名下的朗城汇楼盘推售144套房，最终仅售出4套，销情惨淡。

多个方面数据显示，前11个月一手住宅市场成交总量为2万多宗，同比增长34%，不过今年多数成交发生于1-5月，从6月起大跌，当月环比跌幅高达63.3%，8月又环比跌去30.8%。

二手房市场方面，成交量同样疲弱。香港各大地产代理行在11月16日至17日的10大二手屋苑成交数量由3宗至7宗不等，均为个位数。

前11个月，香港二手私人住宅市场量价齐跌，成交量同比下滑10%，预计今年是16年来表现最差的一年。

有不少业主一再砍价卖房。近日，黄埔花园一套三房的物业，实用面积639平方尺，本来定价1,280万港币，后来一路降价，降了290万才卖出去。

图片来自：网络

马鞍山海典湾的一套房子，从6月份就开始拿出来卖，接连降了两次，总共降了90万才卖出去（成交价为730万），比银行的估价都低了5%（银行估价为770万）。

市场低迷情况已经持续了近半年，对于2020年楼市，戴德梁行在近期的记者会上提出了预判：明年上半年香港住宅楼价或仍有10%至15%的下调空间。

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想保证未来港人人人买得起楼

20年来，香港楼市经历了大风大浪、“十起十落”。亚洲金融危机、投机、炒作、跟风，使香港楼市泡沫于1997年破灭，房价一度下跌70%。

1987-1997年，是香港房价疯狂飙升的时期，10年上涨了10倍，香港人平均把月薪的74%用作供楼，香港房价更是在1997年达到一个历史高峰，单价达14万港元/平方米。

持续狂涨的香港房价，也让以地产为主业的李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤“香港四大家族”积累了惊人的财富。1997年，四大财团的财富总和超过440亿美元，相当于当时7个GD省的财政收入。

1985年至1997年，香港楼市经历了连续12年的大涨，香港房价涨幅超过6倍。1996年，由于买房人太多，房子供不应求，开发商不得不实行摇号购房——香港比内地大概早了20年进入全民摇号买房的时代。

1997年香港楼市亚洲金融危机爆发，香港经济元气大伤，刺破了楼市泡沫；香港回归后第一任特首董建华提出“八万五计划”，即每年新建不少于八万五千套廉价住房。

2000年至2003年，由于“八万五”计划，香港楼市持续下跌，最高时跌去七成，这是香港楼市有史以来跌得最惨重的一次。

“八万五计划”被彻底放弃，直到2003年2012年之后，香港房屋委员会才首次发售新居屋，且只有2000间。

从2003年到2018年是香港15年的大牛市，房价平均上涨了5倍以上，部分地区房价上涨了10倍。从2003年7月至2018年7月，香港私人住宅价格指数从58.4上升到394.8，涨幅为5.7倍，其中港岛、九龙、新界的A类私人住宅涨幅分别达到7.1倍、6.9倍和6.2倍，年均涨幅均在10%以上。

如今，香港人均居住面积只有约15平方米，已经大幅落后于内地的北上广。同年全港约有超过9万间劏房，住着超过20万人，居住面积中位数仅为10平方米。

以70-100平方的房屋为例，港岛每平方米均价高达22万港币，九龙为19万港币，而与深圳一河之隔的新界也高达13.4万港币。

据咨询机构Demographia的报告，香港连续八年被评为“全球最难以负担得起的房地产市场”。

10月16日香港特首林郑月娥发表新的施政报告指出，未来要保证每一个香港人和他的家人有房住，让大家买得起供得起楼。

据悉，港府将会陆续推出短、中期支援措施，包括大幅增加过渡性房屋项目，放宽首次置业人士按揭计划楼价上限——首次置业人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限由目前的400万港元提升至800万港元，即一套800万的房子，首付只需要付80万就能上车。

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跌的原因分析

业内总结了导致近期香港楼市出现拐点的“4大原因”：

第一，开征空置税。从去年开始，港府向空置一年以上的豪宅征收空置税，这无疑给香港的豪宅市场降了温。

第二，由汇丰银行宣布进入加息周期。随后，渣打、中银香港等多家银行纷纷跟进。当香港进步到加息期之后，香港楼市大涨15年的格局便已开始打破。

第三，加大土地市场供应。去年10月，港府称将研究下阶段填海兴建合共约1700公顷（即17平方公里）的土地，可提供26至40万住屋单位，供70至110万人口居住，其中七成为公营房屋。

2019年10月，港府又提出了《收回土地条例》。未来5年特区政府要收回400公顷新界农地及棕地，未来3年会利用政府短期空置土地及发展商借出的土地，兴建1万个过渡房屋单位。

第四，放开香港居民对外购房管制。去年香港特区政府颁布了《港澳台居民居住证申领发放办法》，当年，香港人在粤港澳大湾区内地城市买下了总值近100亿人民币的房产，同比增长10％。今年11月6日，香港政府又向香港居民发放粤港澳大湾区内地城市的“房票”——香港人在内地9城购房放开，限购条件全部豁免。

自内地向港澳人士放开买房限制后，近期香港掀起移居大湾区熱潮。

于是，香港居民就跑到深圳、珠海、惠州、中山的楼盘去买房，投资性购房需求一下子被释放掉了。

尽管，香港房地产出现罕见的低迷情况，但是，浸大财务及决策系副教授麦萃才认为，现时经济环境与1997年亚洲金融风暴及2003年沙士疫情不一样，有实力置业人士并非最受经济衰退影响的一群，而业主肯减价空间亦不大。再者香港住屋需求大，发展商相比以往经济低潮期亦更有实力防守，均令今次经济衰退对楼价的影响有所降低。

因为，1997年亚洲爆发金融危机，使香港经济元气大伤，刺破了楼市泡沫。此外，香港回归之后，就实施了“八万五计划”，即每年新建不少于八万五千套廉价住房。而现在香港楼市并没有当年那样严重。

现在香港房价高得离谱，主要并不是地小人多，不够住人，而是当地的开发商囤地不造房，有再多的土地也不够供应市场。

以上奶牛财经整理自：界面新闻、港漂圈、不执著财经，转载请注明

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居屋的不可负担性

从收入角度看居屋的定价意味着什么。以2019年居屋为例，大户型售价平均为342.5万港元；各楼盘大小户型简单平均后价格为271万港元。最低单位的售价为155万港元（马鞍山的锦晖苑项目，25.6平方米一套）。按港府使用非业主家庭收入中位数39,500港币（年收入=47.4万港元），则房价收入（年收入除以 房价）比分别为：

“大”户型（平均45.5平方米）为7.2倍 平均户型）（大约37平方米）平均价格为5.7倍 小户型（30平方米）为3.30倍

在此问题上，国际权威标准为Demographia International Housing Authority使用的“Median Multiple”[3]——家庭年收入中位数除以一个社会的房价中位数。该标准由世界银行所推荐。

根据该标准，Median Multipe：

大于5.1倍为重度不可负担（Severely Unaffordable） 4.1~5.0为严重不可负担（SeriouslyUnaffordable） 3.1~4.0为一般性的不可负担（ModeratelyUnaffordable） 3.0以下为为Affordable

这个标准非常严苛。根据Demographia的2019年数字，美国为3.9倍，新加坡为4.6倍，东京为4.7倍，英国为4.8倍。香港为20.9倍。香港自2010年以来即居于全球第一位。

Demographia，2019

Demographia没有公布其算法，我简单网搜了一下，2019年，新闻媒体报道香港平均二手房屋价格为120万美元，如果对应特区政府公布的非业主家庭中位数年收入47.4万港元，大约即19.8倍。这些年来，香港基本在18~20倍左右如果房价增速继续超过薪酬，则该比率还会继续上升。

再回过头来看香港居屋的价格。“大”户型居屋的房价收入比为7.2倍，中间户型的居屋的房价收入比是5.7倍，都属于世界银行定义的“Severely Unaffordable”。也就是说按照国际标准来看，香港人连政府供应的居屋都买不起。

另外，香港的居屋与全球所有其他地方都不一样，即面积非常小，单位平方米的房价极高。传统的“Median Multiple”并不考虑房屋的面积，只考虑社会的平均房屋单位价格。

对于香港这种提供超级蜗居的奇葩城市，这个指标就不灵了。

香港政府和市民把住房标准变成了降低绝对价格（比如搞到一两百万港元），让市民“上车”，但回避核心问题：就是每平方米房价慢慢的升高，同等价格的房子面积越来越小。这些上车盘都是二十来平米的蜗居。不知道一家两口如何在二十平米里面生存？他们如何生小孩、养育小孩？香港人工成本非常高，基本依赖菲佣。如何在二十平方米的蜗居里过三口之家的日子，并聘用一个在家菲佣以维持父母的双薪工作？即便把这个数字提升到大户型居屋的45平方米，也是蜗居，三口之家人均是十来平方米。国际标准人均居住面积都在30~40平方米。

所以，不能仅以有产或无产作为衡量幸福生活的标准。政府乃至社会舆论似乎在片面强调和美化“上车”，不顾住房产品的质量，而只把单纯的“有房”“无房”作为成功标准。在这样的蜗居里，人们生活如何可能快乐、自由的生活？

中国一线城市房价虽然也非常之高，但老百姓还是有选择的，可以下沉到弱一线城市。可以回省城、回乡，总是有广阔天地，住房不是完全不能解决的问题。香港的百姓则可能被困在香港，要忍受这里的超高房价和蜗居。

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居屋提供的困境

如果政府大规模供应居屋，譬如每年上万套、两万套（新加坡标准），改变居屋与私人产权房的结构，就会导致楼市下跌，有产市民的反弹、反对； 如果政府大规模提升居屋的产品质量，例如推出更大的户型（新加坡标准），也会导致市民巨大反弹和反对； 如果政府减少居屋的供应，则会进一步增加房屋的稀缺性，推动房价上涨，同时还会加大有产及无产者之间的贫富差距； 同时，如果政府减少居屋供应，就会将居屋申请变成抽签、派奖，行大运，抽中购房资格的人会获得巨大的经济福利（且不论其得到的产品都是使用质量很差的蜗居）。这就是造成所谓的“lottery effect”——博彩效应——同是纳税人，为何需要让一部分人的获得如此大的收益？是否对其他人不公？ 只要经济下行，供需关系不利，房价承载下行压力，政府推出居屋就会受到市民批评，可能要放慢节奏；

基于以上，与新加坡一边倒支持可出售的组屋不同，香港的精英及有房族对居屋有很大的怀疑和抵触。

我个人认为，在居屋发展失去十到二十年，香港的房屋市场格局已经基本确定之后，居屋已经很难实质发展了。香港的楼市已经被现状绑架。果不其然，林郑一提出居屋，就有各种各样的反对意见。找各种理由，例如要求林郑发展公屋（租赁住房的）。包括建制派也在提出这样的理由。

我的感觉，香港人好像最懂房地产，但其实最不懂房地产。房地产毁了香港经济。房地产可能使得整个城市的竞争力永远受限。

以上观点：枫叶晚林

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港人分散置业9+2将常态化

“让港人人人居者有其屋”的方式其实还有很多：比如不间歇增加公屋、港人到粤港澳大湾区便宜的城市工作和购买房子（已经在行动），其中富人置业可能带着投资性，其他人可以以工作置换的方式实现居住理想。

“港人内陆化、港人背井离乡、港人移民”将成为常态。深圳、东莞、惠州等城市慢慢的开始迎来众多的香港有才的人士的创业或者工作，美编最近大量接触到港人才俊频繁活跃在深圳，他们从事的职业：配合招商引资、大健康（创业内地化）、科技、教育、当然还有保险业等。

这在某种程度上预示着什么？很多。简单一句话：港人必须走出来，大陆是巨大的市场；香港对内地从资本输出到知本、服务的输出，总有人能找到“卖点赢得资本”。

同时，“房地产可能使得整个城市的竞争力永远受限”这是对深圳极大的警告，希望玩得很happy的深圳多一些远虑，美编这里不妨先放一些预判/警：

高预警要点（任一即可，下同）：

当湾区顶品超过50w+的时候

当“卫星”区都出现10w+的时候

当全国媒体都瞎忽悠深圳遍地10w+皆常态的时候

连“外来艺术家”都想抢房的时候（这个点以后慢慢谈）

中预警要点：

当大妈都想买房投资的时候

当业主和投资客“控盘”的时候（垄断新房、二手房价）

初预警要点：

当外地人都来深圳买房投资的时候

当房价一年半载都能翻倍的时候

美编不展开，各位行家应该知道深圳/各区已经属于哪条“预警线”了。

至于中心区写字楼空置率高、写字楼不好卖、部分商业难以为继、部分高价公寓不好卖，这些并不是什么大问题，前两者也许还是好事，也许说明产业结构性调整见成效、产业转型升级中、产业人口与居住全城化布局。此不赘述欢迎展开讨论。

最后一个点：现在是不是捡漏香港物业的时候？美编想说：这是“带血的馒头”，里面有馅。