展望房地产2020需求削弱房企决心缺乏

经济观察报 记者 田国宝2019年12月31日，在上海一个揭露讲演中，关于2019年房地产职业开展，易居企业集团CEO丁祖昱用一个拿掉“ ”的“南”字来描述：出资难，融资更难；买房难，卖房更难；企业难，政府更难；交给难，维权更难；长租难，商办更难。

尽管2019年房地产出售额、土地成交量、房地产出资和开工量再一次创新高，但关于2020年房地产开展前途，房企遍及决心缺乏。克而瑞多个方面数据显现，2019年百强房企拿地出售比为0.34，同比下降11.76%，比2017年下降了70.59%。

除了宏观方针影响外，需求削弱也是重要的要素之一。据丁祖昱猜测，未来10年，我国出世人口将削减4000万，成婚人数将削减3400万对，购房主力人口将削减6100万。全体需求将削弱。

我国指数研究院陈述指出，2020年全国房地产商场调整压力将进一步凸显。需求端方面，在住宅不炒基调下，预期更趋于理性，商场规划调整起伏将加重，一起在城镇化推动、改进型需求继续释放对商场仍有较大支撑。

在供给端，房企资金压力依然较大，已开工未售规划高位运转，土地储备支撑力缺乏，估计2020年新开工规划降幅在1.4%~2.9%之间；房地产开发出资额全体保持中低速增加；出售均价将呈现小幅的结构上涨，涨幅在4%左右。

需求削弱

在上述讲演中，丁祖昱提到了一组关于人口的数据，2009年到2019年10年间，我国新出世人口数量为1.64亿人，实践新增人口为7200万。从2019到2029年未来10年内，我国新出世人口将削减4200万，人口将初次呈现负增加，估计将削减1100万。

另一组数据是关于成婚人数，我国成婚人数峰值是2013年，到达了1347万对，尔后开端下降，2018年下降至1014万对。2010年到2019年累计成婚人数为1.2亿对，未来10年将下降至8600万对，削减3400万对。

婚房和二孩改进房是房地产买卖重要推手之一，跟着新出世人口和成婚人数削减，未来10年购房主力人口估计将削减6100万。从房地产商场供需状况去看，未来10十年全体需求将削减。

此外，丁祖昱的团队针对购房需求在上海做了一次商场调研，成果显现，50后、60后的集体，有自有住宅的集体，82%的不方案买房，方案买房的只要14%；没有自有住宅的，方案买房的只要1%。

70后、80后集体中，71.4%的人不方案生二胎，乐意生二胎的占比为17.4%。生二胎往往是这个集体改进寓居条件的首要动力之一。在有两个及以上孩子的家庭，换房改进份额为41.5%，不置换份额为58.5%。

90后尤其是95前的集体，已购房份额为46%，在已购房集体中，有81.1%为刚需房。在未购房集体中，15.9%方案一年内买房，40.7%方案在3年内买房，21.6%方案五年内买房，不方案买房的只占11.6%。

而95后购房需求则呈现分解，现在95后租房占比高达65.4%，有过租房阅历的占比更是高达8成。此外，95后开端呈现真实的房二代，这一部分人有必定的概率会绕过刚需，直接进入改进型状况。

依据这些数据，丁祖昱以为，50/60后现已退出买房队伍，而70/80后是否买房首要依据二孩需求；而90后集体依然以刚需为主，而95后有必定的概率会越过刚需。由此，在需求全体削弱的布景下，未来需求更多会集在改进型需求方面。

跟着各地棚改削减，未来三四线城市需求也将进一步萎缩。2019年棚改方案开工套数同比增加的只要5个省市，其他省市均不同程度消减，其间同比削减50%以上的省市超越15个。2019年前11个月全国棚改新增典当弥补借款规划同比削减66%。

在棚改方案开工降幅较大的部分省市中，2019年商品住宅成交量同比跌落较为显着，其间东营和烟台别离下滑39%和19%，驻马店和濮阳别离跌落了26%和13%，衡阳和常德别离跌落25%和6%。

别的，人才方针对房地产效应也在递减，2019年四季度，西安、南京、杭州、郑州、武汉和宁波等典型城市商品住宅成交量，除了武汉外，其他城市均呈现不同程度的下降。未来这一趋势可能将进一步扩大。

开发商拿地慎重

在融资进一步趋严的布景下，与以往比较，2019年房企拿地节奏有所缓解，除了二季度呈现所谓小阳春外，其他三个季度土地成交溢价率逐渐走低，流拍率升高，土地成交金额增速远远低于出售额增速。

克而瑞多个方面数据显现，2019年土地成交溢价率在4月一度到达22%，但尔后一路走低，到12月，现已下降到7%；同期流拍率则从10%上升到14%。全体成交规划从头回到十年低位，溢价率创下新低。

2019年百强房企拿地出售比为0.34%，同比下降了11.76%，与2017年比较，则下降了70.59%。其间前10强房企拿地出售比只要0.31%，TOP11-20房企拿地出售比最高，到达了0.43%，而TOP21-30强房企拿地出售比只要0.28%。

百强房企中，2019年有49家房企拿地金额同比下降，其间一半左右降幅超越30%。其间碧桂园拿地金额同比下降28%，万科下降了16%，保利下降了23%，新城控股下降了28%。此外，华裔城、旭辉、中粱、蓝光、正荣、雅居乐等房企拿地金额也不及2018年。

中指院多个方面数据显现，2019年拿地金额炒股千亿的房企有5家，别离为万科、碧桂园、保利、中海和融创，2018年拿地金额超越千亿的房企只要3家。此外，2019年拿地金额同比增幅较大的有绿城的53%、滨江43%、金茂的29%和金科的27%。

2019年出售超越千亿的房企到达36家，再一次创新高，全体出售规划估计将挨近16万亿元。尽管2019年房地产出售规划和土地成交规划再创新高，但近一半百强房企拿地开销不及2018年。

拿地开销削减，一方面源于融资方针尤其是前融收紧，但另一方面也显现了房企关于未来商场决心缺乏。尤其是碧桂园、万科、保利等龙头房企在出售金额继续上升状况下，拿地开销大幅削减。

从拿地区域来看，百强房企在中西部拿地占比最高，到达了38%，其次是长三角，占比为28%；从城市来看，百强房企在二线城市拿地占比到达45%，比2018年上升了7个百分点，在三四线城市拿地下降至50%。

其间二线城市中，武汉、重庆、昆明、西安、郑州、天津、杭州、成都、宁波和太原等城市成为百强房企最为喜爱的10个城市；三四线城市中，百强房企在温州、徐州、佛山、常州、嘉兴、南通、唐山、汕尾、绍兴、阜阳等10个城市拿地最多。

别的，尽管龙头房企拿地积极性有所下降，但2019年房地产职业会集度进一步上升。克而瑞多个方面数据显现，2019年出售百强房企新增货值超越9.7万亿元，同比下降了10%左右。在新增货值中，前10强房企占比高达42%，前20强房企占比超越60%，而50强到100强房企占比仅有16%。

从拿地到出售周期为6-8个月左右，2019年房企获取的土地，一半以上将在2020年进入商场。一位北京万科片区出售负责人表明，万科拿地逻辑是以面包定面粉，“我方案卖多少面包，就预备多少面包的面粉，当然拟定出售方针是依据归纳商场判别。”