大胡子李俊怀2020年楼市八大猜测

1月17号，国家统计局出了终究数据，2019年全国商品房出售面积为171558万㎡，而2018年全国商品房的出售面积是171654万㎡，比较下降了0.1%。正如我在2018年的跨年讲演中的猜测，17.1亿㎡将成为我国楼市的天花板。

2019年全国商品房出售金额为159725亿，比较2018年的149973亿，增长了6.5%。

成交量比较上一年下降，出售金额却上升。很显着，不可否认的事实是：2019年，全国全体房价仍旧上涨了，全体上涨了6.7%，超越了19年的GDP增长速度。

2020年的楼市又该怎么呢？针对2020年的楼市，我做了八大猜测，供咱们参阅！

2020年楼市全体不会比2019年更好，但仍然存在结构性时机

自15年发动这波楼市上涨，5年时刻，耗费了许多的买房需求。换句话说，楼市韭菜割得差不多，但新韭菜又来不及成长。此时，在房价缓涨乃至有些当地不涨的状况下，咱们的买房张望心情日益浓郁，从曩昔的挤破脑袋摇号抢房，到现在的先张望张望再说。

所以，在18年年底我就提出：17亿㎡的住所出售面积将会成为我国楼市的天花板，未来再难打破。这一点在19年得到了验证，我以为2020年将会连续。

楼市不会比19年更好，可是也不会太糟糕。究竟，楼市即便不是当时我国经济开展的火车头，至少也仍是压舱石，必需求稳，所以2020的房价暴升和暴降的可能性都为零。

可是有一点，涨跌分解会比19年会愈加显着。2019年，涨幅显着的要点城市有南通、宁波、深圳和昆明等，涨幅都在10%-20%。跌落的要点城市数量并不多，典型的有贵阳、福州，并且跌落的起伏并不大。我以为，本年楼市的涨幅不会超越19年的这些上涨显着城市，但跌幅会比19年跌落的要点城市更显着。

房住不炒的基调不变，限购放宽会遍地开花

个人对这以下四类城市2020年限购限售的猜测状况

一线城市：全体限购死死的，部分区域会恰当开口放宽。比方北京通州，上海金山、奉贤等。

2020年的行情，我以为限购最紧的首都也该松下尊口了，比方外地人在通州买房需求通州当地3年社保，可不能够放宽为5年北京各区社保都行？

其次，上海的一些市郊，比方金山、奉贤彻底也能够仿效广州，你看广州从化和增城一向都没限购，总得给外地人买房开个口儿呀。

二线城市：全体放松和部分铺开。

强二线：以学历方法铺开：武汉、南京、天津、青岛、姑苏。

这些城市能够学杭州，自身大学生也多，便是留人才，也是稳楼市的手法。

中等二线：下降社保或税单年限，西安、郑州、无锡、大连，济南，宁波，石家庄。

弱二线：全面铺开限购，太原、南昌。

你看人家昆明和南宁没限购，19年楼市就火得不得了

三线城市：简直会全线铺开，泉州、孝感、淮安、镇江、赣州。环京津的保定、承德、廊坊、唐山、秦皇岛。

比较没掌握的是这批环北京和天津的城市，假如不是这么特别，他们连限购都不需求。

限售：大概率不会铺开。19年的开封、张家港的限售铺开一日游工作反映限售作为调控底线不会简单松开。让进不让出，避免炒楼资金流入。

全体下来便是：限贷、限售坚守住，限购、限价灵敏调

中心一二线的小阳春仍旧存在，三四线返乡置业哑火

结合2019年大部分一二线城市的成交量、价格改变，还有限购放宽方针下，银行降准等系列利好之下，一二线城市的小阳春仍旧存在。在北上广深，或许是一系列如杭州、成都、武汉、姑苏、南京等强二线，我主张有需求的， 2月份新年回来就可立刻下手。等3/4月份小阳春起来，即便房价涨幅不高，可是买房困难度会变大。

2020年，对大部分三四线城市来说是比较困难的一年。19年，许多开发商拿地就现已从曩昔许多建仓在三四线，转变成要点在一二线拿地。再加上20年是棚改收官之年，失去了棚改这个强壮的购房需求发明方法，三四线的房价上涨动能愈加匮乏。在即将到来的新年，许多三四线城市的售楼部必定会张灯结彩，敲锣打鼓祭出更多的把戏，打出更多的优惠招引返乡人流买房，可是作用不会太好。

返乡置业人群，大部分都是白领或许小企业主阶级。在19年经济相对低迷之下，咱们实际上并没有赚到多少钱，手头钱不多，一起对2020年的开展又没有很大的掌握，所以咱们不会像17/18年那样随意出资房产。

所以，2020年，很有必定的概率会是自16年以来，三四线城市楼市最差的1年。想在三四线城市做房产出资的，我主张中止你的行为。而那些在三四线有出资性房产的，主张咱们咱们及时易手卖掉。

北上广复苏，深圳补涨，环深有时机

北京自16年调控以来，房价一路向下调整。至今，许多当地现已跌幅超越15%，乃至20%，直至当下，整个北京的楼市出售心情仍旧相对低迷，二手房易手周期仍旧较长。实际上，北京的购房首付份额均匀高达45-50%，首付份额高限制了很大的需求和购买心情。但需求只能被限制，不会被消除，充沛调整了3年的北京，在2020年大概率会有一波涨幅。

而上海，2019止住了跌落，一起成交量也鄙人半年有显着提高，这个趋势在2020年大概率会连续，而量涨所带来的便是价升。

深圳在2019年提早走出了一波独立上涨行情，全体上涨10%以上，部分板块如南山科技园、宝中等板块涨幅到达了15-20%。2020年，现已上涨过的区域，房价会有所放缓，而其他没怎么涨的如龙岗、龙华和福田等许多板块会补涨。

至于环深，也便是东莞塘厦、凤岗，还有惠阳、大亚湾，咱们要侧重重视，乃至及早下手。一方面，在深圳一波上涨之下，必定会对周边区域带来影响。其次，在19年荣获社会主义先行示范区光环称谓之下，扩容会变成一个比较激烈，并且会是自上而下的需求。恰逢2020年又是深圳特区40周年，是否会派礼包呢？拭目而待。

降准还会持续，LPR会走低

2020年一开年，也便是1月6日，央行就直派福利，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，开释长时间资金约8000亿元。个人猜测，本年还会有2-3次的降准，为商场供给更多的资金，支撑经济复苏和开展。

而利率方面，在LPR变革之后，利率就直接参阅LPR走向，LPR在最近一次也便是12月20日报价后，没有做调整，5年期LPR仍旧保持4.8%。个人猜测，最快1月份，其实也便是今日，最迟2月份会迎来一次下调，支撑楼市小阳春的构成。LPR在本年会走低，可是下调起伏不会太大。

全体上，2020年社会上的资金会更富余，全体上借款会愈加简单，典当贷，装饰贷会活泼起来。但由于5月份上线的新版征信体系，征信会加严。房产越优质、征信越好的人越能从银行贷更多钱出来。所以，请珍惜自己的征信，否则银行钱再多也不会贷给你。

要点二线城市会迎来一波行情

大部分要点二线城市在19年的体现一般，可是毫不影响开发商在此拿地的热心。尤其是杭州，成为2019年的卖地之王，到达2836亿元。像姑苏、武汉、南京、重庆、宁波和成都，一众要点中心城市，卖地收入都排在全国前十。在开发商团体做庄二线之下，在国家稳楼市的需求下，作为楼市的中坚力量，这批要点二线城市将会走出一波相对炽热行情，一部重量提价也涨，一部分就算价涨幅不大，量也必定涨，这是大概率工作。

2020年楼市全体上会前高后低

前面和咱们说了，2020年的楼市小阳春大概率会呈现，一二线要点城市的较好行情会连续到5月、6月份。可是下半年，个人猜测楼市成交量会走低，全年下来呈现出前高后低的走势。为何是前高，由于上半年有各种利好方针的影响，有较好成交气氛的连续。一起，这也是稳楼市的操盘战略需求，若是不在上半年影响一波楼市，到了下半年要改变态势就难上加难。

所以，2020年买房，仍旧是挑选在年初或年底买，也便是1-2月份，或许11-12月份。

一线、强二线城市的豪宅会有不错的行情

当时楼市已确认进入一个内部循坏，也便是适当一部分是有房的人卖了房再买房，或许便是有房的人再买第二、第三套……我国乡镇当时人均近40㎡的居住面积，从大层面来说现已是告别了住宅缺少的年代。可是咱们仍旧缺好的房子，尤其是在大城市缺好房子。

于此一起，财富的头部集合效益越来越显着，不论经济好坏，腰部至头部这批人的财富一直没变，乃至是越有钱的人在变得越有钱，那么对豪宅的需求无非便是这批人的刚需算了。所以，你们能够看到深圳在19年的豪宅涨幅很显着，深圳湾大部分项目年上涨15%是十分遍及的工作。而事实上，19年一线和强二线城市的豪宅成交量比较18年都要更好。尤其是北京，5000万以上的顶豪成交量，占了全国一半以上，并且同比涨幅显着。

当然，这儿要注意的是，假如以1000万作为豪宅的分水岭，只要很少部分城市能承载这种产品。北上广深杭州厦门宁波青岛成都姑苏南京三亚等，其他城市，若有此类价格以上的产品，最好别碰，后期难以易手。

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以上为正文，来自大胡子说房李俊怀