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人口需求的改变是房地产面对的最大应战

放大字体  缩小字体 2020-01-24 16:07:38 作者:责任编辑NO。郑子龙0371

一直以来,人口规模、结构变化都是房地产市场面临最大的挑战之一。

在过去的十年中,国人的婚育观都发生了明显的转变,年轻人生育意愿明显下滑,尽管2015年就全面放开二胎,但生育率仍在低位;“晚婚”、“不婚”趋势也愈发明显,结婚人数在2013年就一直呈现下跌趋势。受此影响,十年内人口结构和规模都发生比较大的变化。

就像我在“丁祖昱评楼市”年会上所说的那样,未来十年,人口需求的变化,是房地产面临最大挑战。随着未来十年生育率持续低位,结婚人数锐减,单身主义进一步崛起,未来十年,在“房住不炒”的大环境下,人口及需求的转变会为这个市场来带众多新的挑战,同时也会带来更多新的发展机遇。

*本文共2656字,阅读大约需要10分钟。

人口、需求的变化是房地产面临的最大挑战

人口规模的变化和出生人口数量密切相关。

近年来,全国的出生率明显偏低,专家普遍认为目前中国的总和生育率约在1.4左右,显著低于世代更替所需的生育率水平。

从2010年以后的新生儿数量趋势来看,尽管2015年国家就全面放开二孩,但新生儿数量在2016年后还是呈现出了下滑趋势,二孩政策实施效果不太明显,整体生育意愿仍然不高。

由于育龄妇女的减少以及生育意愿的下滑,总和生育率势必还会下降,未来十年,出生人口将会明显减少。

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出生人口剧减4000万

按照当前的总和生育率1.4来估算,2029年出生人口将会跌到1100万以下,十年间总的出生人口约1.2亿,较过去十年减少接近4000万。

新生儿数量的减少带来的问题是多样的。

一方面,当新生儿数量低于死亡人数时,中国将会进入人口负增长时代。按照1.4的总和生育率计算,全国人口规模预计会在2023年达到峰值,随后便会出现下降。

另一方面,随着新生儿数量的减少,人口结构也会随之发生改变。过去十年间,老龄人口比重明显加大,2018年60岁以上的老年人口占比已达到16%,而少年及青壮年人口的占比都在减少,均较2010年下滑了2个百分点。

未来十年,出生人口的减少将会导致老龄人口的比重再度上升,20~59岁青壮年的人口占比将会明显下降。据CRIC估计,到2030年,60岁以上的人口占比会升至25%,青壮年人口的比重将会出现明显的下滑,仅为53%。

而根据CRIC调研,60岁及以上的人口基本已经没有购房需求,20~59岁年龄段的人口恰好是市场上的购房主力,因此这一群体占比的下滑也会影响市场上的购房需求。

因此,在未来十年,总人口规模将会见顶,作为购房主力的青壮年比重也会减少。这在某种程度上预示着购房主力人口规模也会呈现下降趋势。具体会下滑多少呢?以当前的年龄结构分布来推算,十年后购房主力人口会下降至5.7亿,将会比目前减少6100万,购房需求显然也会受此影响出现下滑。

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结婚人数下降3400万对

在过去十年,除了子女出生外,结婚带来的购房需求也是房地产市场发展的另一大推动力。在所谓的“丈母娘效应”的刺激下,大多数年轻人在结婚前或者结婚后基本都会买房。然而,近年来结婚人口数量已经出现持续下滑的现象。

据民政部公布统计多个方面数据显示,2013年全国结婚对数已达到峰值,其后一直呈现下降趋势;2019年,全国结婚人数仅有947万对,同比下降了6.6%。这还在于随着当代年轻人婚育观的改变,“晚婚”、“不婚”趋势越发明显。

照此趋势,在单身主义的兴起以及适龄结婚人口规模减少的叠加影响下,未来十年结婚对数预测会较过去十年减少接近3400万对,相当于过于十年的二成多,下滑得比较严重。对于房地产市场来说,这在某种程度上预示着由于结婚带来的购房需求也会随之锐减,会对市场产生巨大的压力。

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单身主义兴起

虽然结婚人口的减少会对市场带来巨大的挑战,但换一个角度来看,也是市场新的机遇。更多年轻人不婚或晚婚后,家庭规模将逐渐小型化。

最新多个方面数据显示,2018年全国家庭规模平均为3.0人/户,其中一人户、二人户的比例合计达到45%,创下历史新高。有必要注意一下的是,一人户的比例由2018年的9%上升至17%,增加了近一倍,独身主义正在崛起。

由于家庭规模在缩小,未来大部分家庭所需要的住宅面积也会呈现减少的趋势,因此小户型住宅将更受欢迎。

同时,缩小的家庭规模还能裂变出更多的套数需求,如果两人不结婚还要买房,那么购房套数将从1套裂变成2套。

假设人口总量在14.5亿,户均人口规模若由3户/人下降至2.9人/户,家庭户数将增加1600万,据测算,至少可以对冲掉主力购房客群减少的四成影响。

假设降至2.6人/户,家庭户数能增加7200万户。这些新增加的家庭势必还会买房,由此能够抵消掉部分因为购房主力减少而带来的影响。

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城镇二孩家庭增多

为了应对人口老龄化,早在2011年,国家就实施了“双独二孩”政策,随后又在2013年末实施单独二孩政策,2015年全面放开二孩政策。政策放开下,积压的生育需求在2014年后得到明显释放。

从2010年~2018年全国二孩出生数量走势来看,二孩出生数量在2014后出现了显著的上升,至2019年二孩出生数量已经超过了800万。

二孩出生数量的增长意味着近几年全国二孩家庭明显增加,在2015-2019年间,二孩出生3800万人,较2010-2014年增加了1300万人。对于家庭规模更大的二孩家庭来说,要满足当前的居住需求显然需要更大面积、更大户型的住宅。

根据CRIC调研多个方面数据显示,城镇二孩家庭中置换重新买房改善居住条件比重高达40%以上。这类改善需求势必带来大量的购房需求,市场也应该值得关注。

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城镇化依旧主导购房需求

从总规模来看,出生人口锐减导致购房主力人口会有所减少,住房需求也会随之下降,但由于家庭规模变小,会裂变出更多的小规模家庭,对小户型需求将会增多,能够对冲掉一部分由于购房主力人口减少带来的影响。

总体而言,购房主力人口住房需求或有所下滑,但降幅会控制在5%以内。

从需求结构来看,过去五年二胎数量大幅增长,在2019年的新生儿中,二孩占比更是高达57%,大量新生二孩带来了大量的改善购房需求,住宅市场上对大面积住宅产品的需求也会增加。

不过,超过50%的二孩占比终究不符合自然发展规律,二胎效应会逐渐减弱;育龄人口的减少及生育意愿的下降,也会使得家庭规模趋于小型化。长远来看,大面积的改善需求会进一步偏向高端、并慢慢减少,市场上需求结构还是主要以小户型需求为主。

就研究房地产市场需求而言,仅仅考虑人口总量、年龄结构、家庭规模的变化还远远不够,比如人口迁徙的影响就不应忽视。

我认为在未来十年,推动市场需求规模增长的依旧会是城镇化水平提升。

若中国2030年70%的城镇化发展目标能够如期完成,那么城镇化水平还将增加10个百分点,相当于城镇人口会至少增加1.2亿人,带来的居住和购房需求也十分可观。

再加上居住水平提升、旧改置换等正面因素的影响,将在未来十年,支持房地产成交保持在相对高位。下一个十年,中国仍然有希望迎来150亿㎡的商品房总成交规模。

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